中華民族歷史下的房屋中介

房地產(chǎn)行業(yè)在中國算是古老的行業(yè)了，以前的農(nóng)耕社會，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員稱為“伢記”。一千四百多年前的盛世唐朝，開拓了前所未有的絲綢之路，把中國與世界的距離再度拉近，也是從那時起，從事對外貿(mào)易的人越來越多。

受制于交通條件影響，很多貿(mào)易往來的人員需要滯留某地很長一段時間，而如果住客棧的話，費用很高，一天少了也要上百文，這還只是住的普通房間。

顯然是不劃算的，所以就有了租房買房的市場需求，從事房產(chǎn)中介的“伢記”也就孕育而生。經(jīng)過一千多年的衍變，逐漸發(fā)展成現(xiàn)在的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。

所以說，中介在咱們國家已經(jīng)算是一種“文化傳統(tǒng)”了，尤其是宋朝，想要當(dāng)中介，還得考證，當(dāng)然由于利潤非常夸張，所以在古代中介是被詬病的，尤其是朱元璋，強行這些人改行，否則就抓緊去坐牢。

現(xiàn)代社會的中介

和古代一樣，現(xiàn)代社會的房屋中介也被老百姓噴來噴去，主要原因當(dāng)然就是因為介紹費太貴，而且定價相對混亂，每個企業(yè)“各自為政”。

尤其是本世紀以來，咱們國家的房價瘋狂上漲，就拿北京來說，20年前2000左右一平米，現(xiàn)在5萬/米算是少的，大部分都要8-10萬。

在這種背景下，房屋中介的油水不要太多，舉個例子：2014年二手房中介費差不多收了500多億，2019年就翻了3倍。

所以，這也形成了一個連鎖效應(yīng)，房價上漲→中介費高→房價上漲，這是一個小閉環(huán)，當(dāng)然房價的上漲并不完全因為中介，這是很多因素促成的必然，但中介是主要推手之一也是共識。特別是在2016年以后，業(yè)內(nèi)很多人都認為中介為本輪房價大漲做了“主要貢獻”，最典型的例子就是學(xué)區(qū)房價格變動。

情理之中，意料之外

一個有趣的現(xiàn)象是，咱們國家的人口出口率也是從2016年開始下降的，雖然在2012年已經(jīng)開始不穩(wěn)定，但是也有反彈，2016年之后就是一路下滑。那么中介與這有關(guān)系么?

我認為有很大關(guān)系，當(dāng)然并不是要把出生率下降，人口面臨負增長怪罪于房屋中介，但是兩者的確有著不可分割的關(guān)系。具體而言：

我們都知道人口出生率下滑的直接誘因是成本，換句話說是消費(住房、醫(yī)療、教育)導(dǎo)致的，老百姓生不起是現(xiàn)階段的主要問題。為什么消費不起來，主要因素是家庭資產(chǎn)被房子綁定。

如果是房子價格能夠上漲，家庭的凈資產(chǎn)實質(zhì)上是增加的，尤其是早買房子的人，這樣一來，這些人雖然現(xiàn)階段消費乏力，但是消費預(yù)期卻不斷提高，所以在實際消費中，愿意支出家庭資產(chǎn)當(dāng)中的收入或儲蓄。

但是，這不是一個長久之計，畢竟房價漲的太兇，泡沫也越大。所以現(xiàn)在咱們是穩(wěn)房價，強調(diào)房子是用來住的理念。短期來看，就會對房價上漲有抑制作用，從而影響到消費，這也是這兩年居民消費一直起不來的主要原因，例如居民消費占GDP比重，人均消費支出增長都在下滑。

此次全球新冠大流行，咱們國家雖然在疫情后恢復(fù)的最快，不過消費的恢復(fù)不甚理想，弱于過去的復(fù)蘇周期。城鎮(zhèn)居民人均支出占人均可支配收入的比重降至60%以下，處于歷史最低。

有了上面的命題，即房價對消費的影響，我們再來具體看中介對房價的影響，先說一下中介對房子的滲透情況。

我們都知道房屋中介主要作用在于撮合交易，尤其在二手房交易中，中介的作用非常巨大，因此在二手房交易中，中介的滲透率極高，在2019年已經(jīng)達到88%，預(yù)計未來將進一步提升。

現(xiàn)在的新房交易領(lǐng)域，很多房企都自建銷售團隊，但也有越來越多的房企采用中介服務(wù)，2019 年在新房銷售領(lǐng)域中介的滲透率也超過了25%，預(yù)計到2024年滲透率可以超過40%。

我們知道，房地產(chǎn)領(lǐng)域，中介滲透率越高，對價格的形成影響就越大，所以中介對方房價的影響肯定是存在的，而且看現(xiàn)在的趨勢未來會更強。

舉個例子，有些開發(fā)商的售樓部認籌時人山人海，但實際上大部分都是通過房企、渠道公司、中介機構(gòu)請來的托兒。有內(nèi)業(yè)人士就曾自爆內(nèi)幕，根據(jù)城市、樓盤不同，每人的工時費從100~200元不等。最過分的是，為了制造樓盤銷售熱火朝天的氛圍，樓盤甚至請人晚上去空置的房子內(nèi)"點燈""曬衣服"等各種騷操作。

當(dāng)然，土地上漲、M2多，炒房客不理智這些都是房價上漲的因素之一，中介并不是“原罪”，但不得不說現(xiàn)在越多跡象表面，最新了一輪的房價大漲(尤其是二手房)與中介密不可分，可以說這也是情理之中，但出現(xiàn)了意料之外的是越來越多的中介有些無法無天。

這不，今年2月，深圳發(fā)了通知，要求建立二手房成交價參考機制，公布了近3600個小區(qū)的參考價格，開始狠狠打擊中介機構(gòu)，到現(xiàn)在都關(guān)了600多個門店。

于是，現(xiàn)在的關(guān)系是：多重因素推動2016年后房價走出低迷→中介開始受益→大幅拉升房價→居民消費下降→出生率下降。

最后

我們必須承認，中介在活躍市場、促進交易等方面，對房地產(chǎn)做了不可忽視的貢獻，但也因此導(dǎo)致的行業(yè)亂象在這幾年越來越嚴重，對全國的房價負面影響越來越大，正因為如此，咱們國家的各個領(lǐng)域都多多少少受到波及，這其中有直接的，也有間接的。

展望未來，中介依然是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成力量，別的不說，就業(yè)方面就做了很大的貢獻，如何正確引導(dǎo)中介發(fā)揮市場作用是當(dāng)務(wù)之急。

當(dāng)然，在了歷史的十字路口上，人口增長需要在各個領(lǐng)域去發(fā)力解決，僅靠改革中介穩(wěn)房價來引導(dǎo)生育是遠遠不夠的。