最近網(wǎng)上出現(xiàn)了一批帶路黨，瘋狂的吐槽預售制，尤其是越來越多的城市爆料出房子延期甚至爛尾的事情，實際上縱觀全國房地產(chǎn)市場，這仍然屬于少數(shù)現(xiàn)象。

于是就有了某些人就開始質疑預售制，喊出一手交房，一手交錢的口號，并且極力推崇美國的房地產(chǎn)市場的公平性。

此類觀點太過武斷，在美國雖然房屋買賣不存在預售一說，甚至受到強力監(jiān)管，個別開發(fā)商為了吸引客戶會帶有一定程度的精裝。

也正是因為這個原因，美國房地產(chǎn)在需求高峰時房價猛漲，控制起來難度非常高，間接將通脹推向極高的水平，與之相關的鋼筋、水泥、玻璃，乃至于上游的金屬原材料，煤炭、化工等等制造商成本飆升。

此外，也是因為預售制的存在，才出現(xiàn)銷售各價格較低的市場，試想如果全部都是現(xiàn)房，炒作之風必然被助長，彼時兩極分化會極為嚴重，有錢的房子越來越多，沒錢更是永遠買不起。

在美國，盡管不搞這個操作，但卻與低首付相互匹配，否則就不是爛尾樓的事，而是鬼城遍地了。

談到首付，我們深挖一下美國市場：

雖然美國的首付也有高到20%，但是絕大多數(shù)的美國人不會采取這一比例，原因很簡單沒錢，稍微有點錢的首付基本在8%-10%，條件一般的是5%左右，甚至如果符合條件你也可以低到3%或不需要收入，但前提是能獲得VA(退伍軍人)或USDA(農(nóng)業(yè)部貸款)貸款。

看起來你首付少了，前期壓力小的，但是一般銷售方都會讓你抵押貸款保險，也就是你要交保險，他們怕你沒有持續(xù)還款能力。

表面上看來這種好處多多，也的確吸引了相當多的人買房，資本方為了逐利甚至放寬貸款條件，最終造成了08年的次貸危機。

如今盡管美國采取了一些措施避免了重蹈覆轍，但是現(xiàn)在仍有開放商在變相售房，例如加州買房可以這樣：首付25%，然后交9-12個月保證金(月按揭+地產(chǎn)稅月付款額+物業(yè)管理費+保險月付款額)放在銀行，貸款利率固定，“好處”就是不查你收入，不查你戶籍，不管你交沒交過稅。

房貸大坑：

除此之外，美國部分州除了首付極低以外，另外玩了兩種貸款的花活，即不抵押貸款，而是替代融資。

一個是土地合同，就是賣房的人充當貸款方，買家定期付款，看起來一樣但房契一開始并不轉讓給買方;相反，在最后一次付款之前，賣方保留對財產(chǎn)的全部法定所有權?？偨Y一句話——買房沒房本，除非錢還完。

實際上這是一個大坑，由于美國各種法律不同，所以賣房的人雖然給你借錢了，另一方面他還會用這個房子出去再做融資，因為他有房本。

另一個是租賃-購買協(xié)議，買房首先是租戶，物業(yè)費自己交，不過要交預付款或者叫首付，然后就能現(xiàn)有一種權利——在規(guī)定時間內購買房子的選擇權。

如果買方行使該選擇權，每月付款的一部分可以算是購買的首付款的余下部分，賣方或者金融機構提供貸款，房本要等剩余款項完結后拿到。

假如如果買方不能或不愿意完成交易，租賃-購買協(xié)議的條款可以允許賣方把買方之前交的預付款拿走。

這個玩法和金融市場中的期權基本是一樣的，最大的風險就是房價如果大跌買房的人會相當?shù)膽K，除非之間你交的錢不要了。

而且最惡心的是，買房的人會和你漫天要價，因為房子不需要第三方評估，并且房子如果有問題還會額外讓你掏修理費。再有，買家也有權利驅逐你，如果你還款延后。

美國租房客被驅趕是常有的事

從上面的兩個貸款的特點來看，地產(chǎn)被金融屬性完全覆蓋，里面危機四伏，一不小心就是萬丈深淵，因此那些羨慕美國買房有多“合理”的人應該醒醒了。

極低的首付伴隨著在懸崖上玩貸款的風險，沒有預售制給了開放商哄抬價格的機會，試想你能承受這些風險?

我們中國的老百姓，打心里認為房子是生活、家庭的根，所以無比的看中，甚至一點風險都不愿承受，美國的那些根本不適合在中國。