2020年7月至今，美國房地產(chǎn)銷售量持續(xù)顯著高于疫情前水平，再加上美國寬松的貨幣環(huán)境使包括抵押貸款在內(nèi)的融資利率水平維持歷史低位，以及財政刺激增加了居民整體收入水平，導(dǎo)致美國居民購房能力和需求大增。

2020年下半年以來，美國房價保持快速增長，2021年3-5月房價環(huán)比增速又上一個臺階，根據(jù)美國標(biāo)準(zhǔn)普爾/cs房價指數(shù)，截至5月31日同比增加了16.4%，繼續(xù)刷新歷史新高。

數(shù)據(jù)來源：Wind

雖然華爾街認為美國本輪房價上漲是地產(chǎn)的周期循環(huán)中的上升通道，即90后，甚至千禧一代開始參與，但是根據(jù)美國目前實際情況(價值走向)來看，現(xiàn)在買了房的，會讓你“巨虧無比”。

首先，雖然最近房價一直在飆升，但看看過去20年的Case-Shiller美國全國房價指數(shù)顯示，房價平均僅上漲了3.8%。這與通貨膨脹率相差不大，同期通貨膨脹率為每年2%-3%。

數(shù)據(jù)來源：通聯(lián)數(shù)據(jù)

其次，房屋充其量只是一個強制儲蓄賬戶，對于那些不支付抵押貸款似乎無法為儲蓄做預(yù)算的人來說，這很好，但從長遠來看，回報明顯落后于其他投資。具體來看：

虛擬收益

假設(shè)今天，以 250000 美元的價格購買了一套房屋。支付20%的首付(50000美元)，并通過30年期固定利率貸款以4%的利率為剩余的200000 美元融資。再支付4000美元的結(jié)賬費用，并將其計入貸款余額。

截至2020年，平均房主持有他們的財產(chǎn)八年。如上所述，房屋價值往往會隨著通貨膨脹的步伐而升值。但是讓我們更慷慨一點，假設(shè)您的房屋每年升值5%。

此時，房屋在2029年出售時價值369364美元。即虛擬收益119364美元。

實際收益

按揭利息

由于必須通過貸款購買房屋，因此將為此支付利息，包括轉(zhuǎn)入本金的4000美元的過戶費用。八年后，利率為4%，將花費約60877美元的利息費用。

以前，購買房屋的一大誘因是能夠注銷稅收中的抵押貸款利息。然而，由于2018 年生效的《減稅和就業(yè)法案》，現(xiàn)在只13.7%的人有資格逐項列出他們的稅收。其余的將采用標(biāo)準(zhǔn)扣除額，使這種潛在的儲蓄機會與大多數(shù)房主無關(guān)。

保養(yǎng)

事實上，在美國，房主每年預(yù)算大約房屋購買價格的1%用于維護。對于250000 美元的示例，這意味著在八年后的家庭維修費用為20000美元。

家庭保險

還需要為財產(chǎn)購買保險。根據(jù)2020年的數(shù)據(jù)，根據(jù)住宅保險金額為250000美元的房屋，平均保費為1477美元。將其乘以八年，還有另外11816美元的額外成本。

財產(chǎn)稅

最后，每年可能面臨的主要支出之一是財產(chǎn)稅。房屋價值用于計算每年評估的房產(chǎn)稅，但支付的實際稅率將取決于所在的位置。在全國范圍內(nèi)，有效的房產(chǎn)稅稅率為平均房屋價值的 1.1%。根據(jù)原始購買價格估算您的稅款，而不考慮升值，這意味著您可以在八年的擁有房屋的成本中再增加22000美元。

合計

■成交費用：4000美元

■抵押貸款利息：60877美元

■維護費：20000美元

■家庭保險：11816美元

■財產(chǎn)稅：22000美元

■總計：118693美元

實際上八年后，利潤僅有671美元。

假設(shè)將在這八年后賣掉房子，如果通過與房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作，可能需要支付最終銷售價格的6%的傭金。如果您以目前369364美元的價格出售您的房屋，實際上倒虧22491美元。