對(duì)于咱們中國老百姓來說，房子不僅是剛需，也是重要的投資渠道。早幾年的時(shí)候，國內(nèi)的房價(jià)每年都會(huì)大變樣，買房幾乎是“穩(wěn)賺不賠”的生意，所以只要有多余的資產(chǎn)，大部分人都會(huì)選擇去購置房產(chǎn)。這兩年房地產(chǎn)市場雖說沒有前幾年那么火熱，但總的來說還是供不應(yīng)求。
不過對(duì)于我們鄰國的日本人來說，投資房產(chǎn)卻是一件非?！按馈钡氖?。因?yàn)榉孔拥母鞣N稅務(wù)非常高，不僅無法帶來收益，還可能會(huì)成為一種負(fù)債。正因?yàn)槿绱?，日本的房地產(chǎn)市場長期處于供大于求的狀態(tài)。根據(jù)日本調(diào)查的一項(xiàng)數(shù)據(jù)預(yù)測，到2023年，日本可能會(huì)出現(xiàn)1000萬套住宅供應(yīng)過剩，而且隨著時(shí)間的推移，這一過剩情況只會(huì)越來越嚴(yán)重。
至于日本為什么會(huì)有這么多的空置房，很多人可能會(huì)聯(lián)想到日本的老齡化，出生人口越來越少，需求降低，因此空置的房子會(huì)越來越多。但其實(shí)最“致命”的一個(gè)原因還是日本的住房政策。
從第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束到20世紀(jì)60年代，日本經(jīng)歷了嚴(yán)重的住房短缺，這促使當(dāng)時(shí)的日本政府立法促進(jìn)住房建設(shè)。政策實(shí)施后見效很快，到了1973年，日本的住房短缺問題就已經(jīng)被解決了。然而，雖然房子夠住了，但是新房的建設(shè)卻一直持續(xù)到了21世紀(jì)，每年都要建設(shè)100多萬套。
我們可以把這一現(xiàn)象看成是“日本高速增長時(shí)代的遺留物”。事實(shí)上，盡管日本早已預(yù)測到未來的人口會(huì)持續(xù)下降，但是日本政府卻依舊堅(jiān)持住房政策，推動(dòng)住房行業(yè)建造更多的住房。
根據(jù)日本總務(wù)省的數(shù)據(jù)，截至2018年，日本共有6241萬套住宅，預(yù)計(jì)到2023年，這一數(shù)量將增至6546萬。與其相對(duì)應(yīng)的是，到了2023年，日本的家庭數(shù)量將達(dá)到5419萬戶的峰值。業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨著日本家庭數(shù)量的減少，過剩住房的數(shù)量可能會(huì)進(jìn)一步上升到2000萬或3000萬套。
日本的房屋和家庭數(shù)量/來源：nikkei asia
另一方面，雖然日本每年新建的住宅的在不斷增加，但人們對(duì)二手房的需求卻也十分疲軟，這就進(jìn)一步加劇了日本的住房供應(yīng)過剩。
在中國，一些地段優(yōu)越的二手房甚至比新房更受歡迎，因?yàn)閮r(jià)格便宜，而且周圍的配套設(shè)施也比較齊全。但是在日本，因?yàn)榍捌诮ǚ繑?shù)量的要求，很多老房子的質(zhì)量其實(shí)都不達(dá)標(biāo)，不符合抗震和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，因此就算價(jià)格極低也無人問津。
日本內(nèi)閣在2021年發(fā)布過一個(gè)住房政策文件，截至2018年，日本5360萬戶住宅中有700萬戶缺乏足夠的抗震能力，另外還有3450萬房屋房屋雖然已通過新的地震標(biāo)準(zhǔn)，但是卻沒能達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。
還有一項(xiàng)對(duì)比數(shù)據(jù)顯示，在日本，二手房占市場份額僅為14%，但是在美國和英國，這一比例為80% - 90%。所以說，除非它們的質(zhì)量得到改善，否則空置房屋的數(shù)量將繼續(xù)增加。
在日本，隨著人口的持續(xù)下降，住房過剩已經(jīng)成為一個(gè)十分危急的問題?，F(xiàn)在只有兩種解決辦法，要不就是增加對(duì)市面上現(xiàn)房的需求，要不就是拆除空置的房子。
從日本現(xiàn)狀來看，前一種實(shí)施起來明顯很難，人口問題就擺在那兒，所以只能大力推動(dòng)空置房屋拆除。在日政府的推動(dòng)下，日本這兩年來已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了很多給空置房屋的業(yè)主和拆遷專家牽線的公司。
不過日本現(xiàn)在還有房產(chǎn)稅的這個(gè)問題，如果住宅空出來，房產(chǎn)稅就會(huì)增加，這對(duì)房屋拆除來說是一個(gè)很大的阻力。因此要想推動(dòng)該計(jì)劃，日本政府就必須要給業(yè)主提供稅收的激勵(lì)政策，這樣的話成本問題也要被考慮在內(nèi)。
但是不管有多大的阻力，日本現(xiàn)在只能選擇優(yōu)先解決住宅過剩的問題，空置房屋一天不減少，日本和民眾承受的壓力就會(huì)越大。
