上個月，澳大利亞正式開放邊境，這對于該國的經(jīng)濟復蘇來說應該算是個好消息，然而澳大利亞卻在這時出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)危機，不僅供應不足，租金也暴漲到了高于疫情暴發(fā)時的水平，這是為什么呢？

澳大利亞的住房危機從何而來？

說到澳大利亞的經(jīng)濟支柱，除了鐵礦石和葡萄酒之外，還有一個就是國際教育。澳大利亞目前已經(jīng)是世界第三大國際高等教育學生接收國，僅次于美國和英國。然而，在這兩年疫情的影響下，澳大利亞房地產(chǎn)開工率直線下滑。而現(xiàn)在澳大利亞邊境已經(jīng)重新開放，移民以及留學生的涌入已經(jīng)讓澳大利亞面臨嚴重的新房供應不足問題。根據(jù)當?shù)氐淖稍児绢A測，由于去年新公寓開工量創(chuàng)十年新低，今年澳大利亞三大城市的待售公寓竣工量將減少一半以上，到2024年將降至11400套。

其次，澳大利亞雖然留學生多，但是并沒有一個優(yōu)質專業(yè)的學生住房市場。針對于留學生，美國和英國的大學都會建造專門的學生專用公寓(PBSA），但是在澳大利亞，PBSA還是一個新興市場。2015年至2019年，澳大利亞在該領域的平均年交易量僅為167億美元。另根據(jù)第一太平戴維斯的研究數(shù)據(jù)，疫情之前，澳大利亞提供的學生床位數(shù)量占全日制注冊人數(shù)的比例要低于10%，而英國則有34%。

最后歸根結底，澳大利亞住房市場的抗風險能力薄弱還是因為對國際學生的依賴實在太大，尤其是中國。我們可以看一組數(shù)據(jù)，在疫情爆發(fā)前，澳大利亞大學有40%以上的資金都來自海外學生，像悉尼大學和墨爾本大學這樣享有盛名的大學，外國學生則貢獻了近60%的收入。在這些國際學生中，中國留學生則占據(jù)了近40%的比例。沒有了中國學生后，澳大利亞的教育收入損失慘重。

圖源：路透社

所以當澳大利亞在2020年3月宣布關閉邊境時，該國大學對海外學生資金的依賴就成為了澳大利亞經(jīng)濟的最大弱點之一。要知道，2019年，澳大利亞的國際教育市場規(guī)模達290億美元，這是該國最有價值的服務出口，但卻因為疫情陷入了危機。

中國留學生仍是澳大利亞住房市場的“關鍵驅動力”

不過事實也證明，在疫情爆發(fā)的兩年后，來自中國的留學生人數(shù)最具彈性。自2019年以來，國際學生的平均入學率下降了17%，而中國學生的入學率僅下降了7.5%。因此對于澳大利亞來說，吸引亞洲留學生，尤其是中國留學生成了挽救房地產(chǎn)市場的一個關鍵因素。

但是，房地產(chǎn)投資者還需要付出很多努力。自澳大利亞向接種疫苗的國際學生重新開放邊境以來，到2月中旬已有8萬人返回澳大利亞。在將資金投入收益較高的學生住房領域的壓力下，投資者面臨著運營型、機構級資產(chǎn)的匱乏，這使得他們很難利用好這個機會。

圖源：路透社

與此同時，在投資者難以擴大規(guī)模之際，中國學生的入學人數(shù)繼續(xù)增長，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，去年中國學生占澳大利亞大學國際學生總入學人數(shù)的42%。盡管中澳關系在近幾年陷入了“僵局”，但中國學生仍是澳大利亞學生住房市場的一個關鍵驅動力。