在有關(guān)中國房地產(chǎn)市場泡沫的討論中，中國的人口結(jié)構(gòu)往往被視為一個(gè)迫在眉睫的威脅。隨著全國人口在未來幾年開始下降，市場會(huì)不會(huì)失去一些動(dòng)力?

也許不是，至少在外國人最傾向于觀看的地方不是。思考這個(gè)問題的一種方法是看看那些人口已經(jīng)開始下降的地區(qū)。龍洲經(jīng)訊中國研究主管指出，2020年的人口普查表明，東北三省的人口下降幅度要比之前認(rèn)為的要大得多。2010年以來，遼寧、吉林和黑龍江的記錄人口分別下降了2.6%、12.3%和16.9%。

國家統(tǒng)計(jì)局對這些省份中5個(gè)最大城市的房屋銷售價(jià)格進(jìn)行了監(jiān)測：沈陽、大連、哈爾濱、長春和吉林市。在過去的五年里，新建住宅的價(jià)格上漲了至少40%。這里的房價(jià)比最富裕的城市便宜得多，但房價(jià)的攀升很難反映出該省人口不斷下滑的現(xiàn)實(shí)。

2012-2020年各地新房售價(jià)/數(shù)據(jù)來源：FactSet

目前還沒有關(guān)于人口規(guī)模的全面、最新的細(xì)粒度數(shù)據(jù)。但這進(jìn)一步說明，在一個(gè)省份的人口結(jié)構(gòu)急劇下降后，投機(jī)活動(dòng)可能會(huì)在大城市繼續(xù)進(jìn)行，而這些城市的投機(jī)活動(dòng)已經(jīng)持續(xù)了相當(dāng)長的一段時(shí)間。

去年發(fā)表的一項(xiàng)基于夜間燈光的研究，調(diào)查了中國城市的空置率。據(jù)估計(jì)，大連、哈爾濱、長春和沈陽的空置率約為22%，高于深圳和上海已經(jīng)很高的15%和16%。

中國房地產(chǎn)市場能夠維持非常高的空置率和飆升的價(jià)格，這是投機(jī)行為的極好證據(jù)。而且，由于投機(jī)行為并不總是基于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況，因此沒有直接的理由相信人口結(jié)構(gòu)的變化將給房地產(chǎn)市場降溫，至少在大城市是這樣。

東北地區(qū)的房租則說明了另一種情況，它更直接地取決于住宿的實(shí)際供給和需求。在哈爾濱和大連，每平方米的月租金在過去十年中幾乎沒有變化，而上海、北京和深圳等一線市場的月租金幾乎翻了一番。

人口結(jié)構(gòu)最終可能成為影響中國龐大房地產(chǎn)市場的一個(gè)關(guān)鍵因素。但現(xiàn)在，即使是國家人口的下降也不一定是快速變化的推動(dòng)力。